前海中金公馆买卖存陷阱

北京商报 来源:互联网 发表于 2016/08/25 02:20:52
  • 网站
  • 银行
  • 评论

      上周,北京商报调查稿件《名为新房实则二手前海中金公馆入市产权即缩水》见报后,引起广泛关注。在随后的调查中,北京商报记者发现,前海中金公馆项目在房屋贷款上也存在问题。因房屋是二手房,正常贷款存在高昂税费,前海中金的销售人员公开表示,为规避税费,采取与银行合作,帮客户做抵押贷,利率上浮20%。

      正常贷款多出百万税费

      尽管该项目今年才入市销售,但实际上2006年该项目已取得现房销售许可证,北京市住建委网站信息显示,该项目所有楼栋均已售罄。那么,为何现在该项目又开始销售了呢?对此,销售人员表示,当年开发商以酒店公寓的形式自持了其中一栋楼,现在决定散售,目前该项目可以理解为二手房出售。正因房屋交易走的是二手房买卖的流程,在税费环节,除契税外,还会产生营业税及个税等。

      在二手房买卖合同中,网签价格和实际成交价格之间有着较大的区别。所谓的“网签价”就是指在网管局系统里体现的成交价格,现在房产交易都要进行网上签约。网签价不能低于房管局要求的区域最低过户指导价,此外,网签价通常比实际成交价要低。但是,网签价格是用来计算缴税额和贷款额的价格基数,较低的网签价格意味着税费较低,但可贷款额度也会相应降低很多,购房者承担较高首付款。

      以前海中金公馆一套60平方米的一居室为例,过户指导价约3万元/平方米,网签价格仅180万元,可贷款额度仅126万元。房屋实际成交价格约500万元,那么购房者首付款就要到374万元。

      若是网签价格为500万元,则可以正常贷到350万元,但是也会因此产生约120万元的税费,因为前海中金承诺承担除契税之外的所有税费,因此网签价格肯定要做到最低。

      购房贷款变成抵押贷

      既然网签价格为180万元,又如何保证购房者可以贷到350万元呢?该项目销售人员表示,前海中金与中信银行(601998)合作,为购房者做抵押贷,保证购房者能够贷到总房价的七成。如此看来,客户购买房屋本应走的购房贷款却变成了房屋抵押贷。因为抵押贷利率较高,购房者若贷款购买此项目,利率标准是基准上浮20%。

      所谓个人房屋抵押贷款,是指借款人以本人名下的房产抵押,向贷款银行申请用于个人合法合规用途的人民币贷款,包括个人购房、购车、消费、经营及其他合规合法等多种贷款用途。

      对于房屋抵押贷利率的问题,一位长期从事房地产交易的业内人士表示,一般来说,房屋抵押贷款的利率标准是当时商业贷款基准利率上浮20%起,各个银行的标准不太一样。尽管前海中金公馆项目与中信银行合作,为购房者提供抵押贷,贷款利率上浮20%在抵押贷业务上并不算高,但这也加重了购房者的还贷压力。

      以贷款总额350万元计算,正常房屋商贷基准利率、贷款年限30年、还款方式等额本息来算,月均还款额为18575元;若是贷款利率上浮20%,其他条件不变,月均还款额高达20715元。

      项目主动签“阴阳合同”

      因地处中关村腹地,区域十年来几乎无新增商品房住宅项目,前海中金公馆的入市备受市场瞩目。但不得不说的是,该项目本身存在的产权年限缩水、车位配比严重不足以及贷款利率较高等问题,成为制约项目销售的几大短板。

      尤其是贷款问题,不仅是利率上浮,贷款额度的不确定性以及合同的签署都存在一些疑点。上述业内人士表示,一般来说,房主持有房产证满两年才可以申请房屋抵押贷,购买前海中金公馆项目的话,这一点如何操作是首要问题。其次,如何保证贷款额度?房屋抵押贷的贷款额度一般为房屋评估价格的六成,而评估价一般还低于房屋总价,前海中金给购房者的承诺是可以贷到房屋总价的七成,这一点能否实现存在一定的不确定性。

      此外,购房者在签署购房合同时,还会多出一份抵押贷的合同,这与一般购买二手房的流程有较大区别,购房者需仔细鉴别,以免因合同中的不确定因素,而承担不必要的损失。

    欲知更多股市机会,速速关注微信号:股市机会情报(thsjihui)

    0 0

    相关阅读

    Copyright © 2015北京飞途百纳科技有限公司 京ICP备15045703号 客服电话:4000 960 960(个人) 业务QQ:951888668 | RSS订阅

    本站文章均来自互联网,如有侵犯您的版权,请与我们联系。