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刘晓博 | 李嘉诚杀回来了!

博闻财经 来源:互联网 发表于 2016/09/16 20:23:11
  • 宏观经济
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    中秋节前一天,香港楼市惊爆重大新闻:李嘉诚杀回来了!

    在9月14日傍晚揭晓的土地招标中,李嘉诚通过长实地产旗下的子公司“裕辉投资”拿下了新界沙田的一块稀缺的豪宅用地!

    上图:香港地政署公布的地块红线图。

    根据香港地政署的公告,一共有17家公司参与了土地招标,可谓竞争空前激烈。这块土地的名称是:新界沙田九肚丽坪路的沙田市地段第614号用地。土地使用期为50年,面积大约6299平方米,最高可以建设22676平方米的住宅。

    长实地产最终以19.53亿港元中标,远远高于市场估值上限14.6亿元。以最高楼面面积计算,尺价约8,001.3港元(楼板价),折合成每平方米为7.4万元人民币(楼板价)。

    上图:香港地政署的中标公告。

    现在让我们来看看这幅土地的位置:

    可以看出,它距离香港核心区大约13公里。再看看区域内的地图:

    这里距离香港中文大学很近,是传统的豪宅片区。用长实地产执行董事吴佳庆的话说:

    该幅九肚山地皮位处传统豪宅地段,环境优美,景观开扬,地皮能剪裁为多元化之模式,包括洋房及多层住宅,可迎合广泛之目标客户;加上属该区现时最后之土地供应,故认为该地皮为区内最好的一幅地皮,深具发展潜力,并表示很高兴以这个价格投得该地皮。

    据香港媒体报道,这个片区自2013年之后就没有过土地拍卖,而且这块地拍卖完成之后,暂时不会有类似地块出让。

    在土地拍卖之前,香港美联测量师行曾给出了10.98亿港元的估值(见下图,1平方米等于10.76平方英尺):

    但李嘉诚不愧为大手笔,他出了19.53港元的价格,比美联给出的价格高了将近80%,也比市场给予的最高估值14.6亿元高了三分之一!

    根据李嘉诚的拿地成本,香港业内已经给出了未来“面包”的价格:这片土地上将生长出的豪宅,售价估计会达到“尺价”1.7万港元到2万港元,也就是每平方米15.7万元到18.5万元人民币。

    这样的位置(距离尖沙咀半岛酒店13公里),这样的地段(名校旁边、山景秀丽,700米外有地铁站),这样的价格贵吗?跟上海此前拍出的静安区中兴社区地王(可售楼板价每平米14.3万元人民币)相比,真的是不贵。

    横向对比之后,再纵向对比一下。3年前,九肚山半山一块更好的地拍卖,当时的楼面价格也只不过比李嘉诚此次出价,低了17%!

    换句话说,3年时间内地很多城市都出现了土地价格翻倍的现象,但香港只涨了17%。而这,就是李嘉诚此次毅然出手的大背景。

    好了,下面给出我的看法:

    1、自2012年年底以来,李嘉诚就没有通过招标、拍卖的方式,在香港拿下过一块土地(其他方式有过一两次)。此次他毅然出手,以远超市场预期的方式拿地,意义重大。说明他看好香港楼市。

    2、香港是从2012年10月开始出台所谓的“双辣招”(征收加强额外印花税、买家印花税限制非香港永久居民购买住宅物业)调控楼市,从而引发了这一轮持续了4年的楼市大调整。

    3、李嘉诚在2015年6月完成了长实和黄的重组,其地产业务被合并到长实地产里,重新挂牌。从那时候到今年2月,是香港地产股下跌最惨烈的时候,长实地产从最高时的77.55港元跌至最低的38.2港元,总市值最多的时候跌去1500亿港元!

    那段时间,美元刚刚启动加息周期,人民币和A股遭遇股汇双杀,香港经济、政治均不景气,股市、楼市都非常冷清,其中股市号称全球第三便宜。但物极必反,从3月开始,香港股市就震荡向上,楼市也有回暖迹象。李嘉诚现在杀回来,的确有抄底的含义。

    4、李嘉诚家族自2012年开始,逐步淡出内地和香港楼市,出售了北、上、广、港多个商业物业,套现之后投入了欧洲特别是英国的电讯、基础设施等领域。但他在欧洲的投资一直不太顺利,先是遭遇反垄断调查,后来遭遇了英国退欧。相比之下,内地楼市却蒸蒸日上。比如他的家族当年曾以每平米3.5万多元的价格,抛售北京东三环的物业,现在看来完全是卖了个地板价。至于他卖出的上海、广州物业,也都明显卖便宜了。

    5、重回香港,说明李嘉诚的投资战略发生了微妙的变化,未来将如何仍然需要观察。反正,欧洲没有李嘉诚想象的那样好。如果未来极右势力全面接掌欧洲,他恐怕还会遭受更多的损失和挫折。

    6、重回香港是对的,因为香港股市和楼市都在中期底部,值得长期投资。另外,李嘉诚重回香港不意味着重回内地,以目前内地楼市的泡沫程度,李嘉诚肯定是继续套现为主。但如果香港楼市止跌,对北上深的房价又将产生支撑作用。所以,李嘉诚杀回香港,对内地楼市仍将构成间接利好。

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